Entre, Registre-se, Crie uma conta, Anuncie
Imóveis e Anunciantes
No testamento foram legados bens ao Lar e Creche Mãezinha. O documento era particular, tendo sido assinado por apenas quatro testemunhas. Posteriormente, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) impediu a confirmação deste pela ofensa aos artigos 1.645, inciso II e III do CC de 1916, válidos na época em que o testamento foi redigido.
Os herdeiros recorreram do julgado do TJSP, alegando que o tribunal teria dado interpretação divergente ao artigo. Também apontaram que o artigo 1.133 do Código de Processo Civil (CPC), permite a flexibilização do número de testemunhas. Destacaram que o documento foi assinado por quatro testemunhas e três confirmaram a vontade da testadora em juízo.
O ministro Luis Felipe Salomão afirmou em seu relatório que as regras do CC de 1916 no que se referia ao testamento particular teriam como objetivo a proteção da segurança jurídica desse documento contra fraudes. "Contudo, essa proteção não pode ser levada a extremos tais que, ao invés de resguardar a intenção do testador, em verdade venha a prejudicar o seu cumprimento", ponderou. O ministro também considerou que houve apenas defeito formal, sendo que a higidez do testamento não foi contestada em nenhum momento. Ressaltou ainda, que existe vasta jurisprudência no STJ admitindo a legalidade do testamento.
Para o ministro, os autos em nenhum momento apontaram vício na vontade da testadora ou qualquer indício de fraude, sendo no caso mais importante assegurar a vontade dela. "Nesse contexto, o rigorismo formal deve ceder diante do cumprimento da finalidade do ato jurídico", completou.
No caso em questão, a proprietária do imóvel, uma senhora de 92 anos de idade, ajuizou ação de anulação e reintegração de posse contra sua filha e o suposto comprador do terreno situado no bairro de Nova Aliança, em Rio das Ostras. Os outros três filhos também ingressaram na ação como assistentes da mãe, alegando que a operação de compra e venda foi uma fraude arquitetada pela irmã, com o objetivo de burlar a proibição de venda de ascendente a descendente, detalhada no artigo 1.132 do Código Civil de 19916 (CC/16).
Na ação, a mãe sustentou que, embora nunca tenha realizado ou autorizado a transferência do terreno ou das casas, sua filha, que é dona do terreno vizinho, adquiriu parte do mencionado imóvel por instrumento público de cessão de posse outorgado por terceiro que figurou somente de forma simulada como comprador. Tanto é que, quatro meses depois, a filha adquiriu o imóvel do suposto comprador e construiu um muro divisório entre as duas casas instaladas no terreno.
O Juízo de Direito da Vara Única da comarca de Rio das Ostras entendeu que não houve dolo na operação, já que não se tratou de venda de ascendente a descendente, mas a sentença foi reformada pela 14ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro. O TJ entendeu que a filha utilizou artifício ardiloso para induzir a mãe a praticar tal ato; anulou a operação de compra e venda e determinou que muro divisório construído entre as duas casas fosse demolido.
O suposto comprador recorreu ao STJ. Acompanhando o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, a Turma concluiu que o acórdão do Tribunal de Justiça valeu-se de informação trazida pelos assistentes, filhos da autora, no sentido de inexistir autorização destes para a realização da venda.
Para o ministro, o dolo alegado na inicial foi o fundamento central do acórdão recorrido, sendo a venda de ascendente a descendente um reforço à tese de que ocorrera mesmo uma falsa representação da realidade, causada pela conduta ardilosa dos réus.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça (23.02.2010)
O espólio recorreu, então, ao STJ, mantendo as alegações iniciais de que houve arrematação por preço vil e o seu representante não foi intimado pessoalmente do dia, hora e local da alienação judicial. Afirmou, segundo os autos, ter realizado o pagamento do valor executado, incluindo o valor dos honorários.
Preço vil
O avaliador do bem levado à hasta pública inicialmente indicou preço aproximado de R$ 4,8 milhões para o imóvel, valor que foi contestado pelo espólio e, retificado, chegou a quase o dobro do montante inicial. Após sucessivas tentativas de venda, frustradas pela falta de adquirentes, o bem foi arrematado por cerda de R$ 2,2 milhões. O próprio acórdão do TJRJ reconheceu que a arrematação do imóvel se deu por baixo valor.
"Ocorre que não há, no ordenamento jurídico pátrio, autorização para que o devedor renitente seja punido com a perda patrimonial superior a 75% do patrimônio constrito", ressaltou Nancy Andrighi. Como observou a ministra, o princípio da igualdade dos cidadãos faz com que, na esfera civil ou processual, não se dê amparo à espoliação do patrimônio alheio.
Os arrematantes tentaram alegar, em recurso no STJ, que a avaliação estaria sobrevalorizada, portanto o preço pago seria justo. A relatora ressaltou, porém, que os arrematantes tiveram oportunidade de impugnar o valor da avaliação, mas permaneceram inertes, não podendo, no momento atual, superar a preclusão e discutir esse tema.
Assim, a relatora reconheceu a violação do artigo 692 do Código de Processo Civil (CPC) para anular a arrematação levada a feito em primeiro grau de jurisdição. Esclareceu, porém, que a decisão não representa prejuízo aos exequentes (credores), pois o valor de seu crédito se encontra depositado em juízo e oportunamente poderá ser levantado para a satisfação de seus direitos.
Intimação para a hasta pública
A ministra Nancy Andrighi afastou a alegação de falta de intimação do representante do espólio e reafirmou a legalidade da intimação por hora certa para a hasta pública. Segundo a ministra, o entendimento reiterado do STJ estabelece que, não sendo possível a intimação pessoal, ela pode ser realizada por qualquer outro meio idôneo, como a hora certa ou o edital.
De acordo com os registros dos autos, houve várias tentativas de localizar o representante do espólio. O juízo em primeiro grau destacou que inúmeras foram as tentativas de localizá-lo, no Brasil e no exterior, razão pela qual se realizou a intimação por hora certa. No mesmo sentido da primeira instância, o acórdão do TJRJ acompanha também a jurisprudência do STJ, o que impede a admissão do recurso especial, nesse ponto, por força da Súmula 83/STJ.
"Ainda que assim não fosse, constata-se que o recurso especial sequer tangencia o ponto relativo à validade da intimação por hora certa, resumindo seus argumentos à genérica afirmação de que não houve intimação pessoal. Esse fato revela que o recurso deixou de atacar os fundamentos suficientes à manutenção do acórdão impugnado, atraindo a incidência da Súmula 283/STF", concluiu Nancy Andrighi
Coordenadoria de Editoria e Imprensa
23/12/09 - 00:00 > OPINIÃO - Maina Maria N. Siqueira (DCI)
Inicialmente, é de se observar que o regime especial de tributação visa o pagamento unificado dos tributos IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, aplicando-se alíquota única sobre a receita mensal da incorporadora imobiliária.
Ainda, para a aplicação do regime especial de tributação sobre as incorporações imobiliárias sem interesse social, é necessário que a incorporação esteja submetida ao regime de afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, conservam-se apartados do patrimônio do incorporador, de modo a não se comunicarem com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de afetação.
Passando-se às modificações introduzidas pela Lei nº 12.024/2009, verificamos que a nova lei reduziu a alíquota do regime especial de tributação de 7% para 6% sobre a receita mensal da incorporação sob o regime de afetação, devendo o pagamento ser efetuado até o vigésimo dia do mês subsequente àquele em que houver sido auferida a receita. Com essa redução de alíquota, o legislador buscou diminuir a vantagem do lucro presumido sobre o regime especial de tributação, já que, no primeiro, o ônus fiscal varia entre 5,93% e 6,73% do faturamento, enquanto que, no segundo, a carga fiscal era fixa em 7% sobre a receita mensal.
Outra alteração relevante introduzida pela nova legislação se deu em relação aos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, os quais terão o direito ao pagamento unificado do IRPJ, CSLL, PIS e Cofins pela alíquota 1% da receita mensal recebida até 31 de dezembro de 2013.
É importante ressaltar que a própria legislação considera como incorporação de interesse social as que estejam incluídas no âmbito do programa "Minha Casa, Minha Vida", que se destinem à construção de unidades residenciais de valor comercial de até R$ 60.000,00 (sessenta mil reais) e cuja construção tenha sido iniciada ou contratada a partir de 31 de março de 2009.
Por fim, no que se refere à receita tributária do regime especial de tributação aplicável às incorporações sob o regime de afetação, o percentual de 6% será repartido da seguinte forma: 2,57% para Cofins; 0,56% para Contribuição para o PIS/Pasep; 1,89% para IRPJ; e, 0,98% para CSLL. Quanto ao percentual de 1% dos projetos de incorporação de imóveis residenciais de interesse social, a repartição será de: 0,44% para Cofins; 0,09% para Contribuição para o PIS/Pasep; 0,31% para IRPJ; e, 0,16% para CSLL.
Neste sentido, podemos concluir que as alterações introduzidas pela Lei nº 12.024/2009, apesar de mostrarem-se pontuais, pretendem claramente incentivar novas adesões ao regime especial de tributação, bem como buscaram reforçar o Programa Minha Casa, Minha Vida, fomentando, decisivamente, o mercado da incorporação de imóveis residenciais de interesse social, em virtude da enorme vantagem tributária oferecida.
Disse o acórdão: A gradação estabelecida para efetivação da penhora (CPC, artigo 656, I; Lei 6.830, artigo 11), tem caráter relativo, já que o seu objetivo é realizar o pagamento de modo mais fácil e célere. Pode ela, pois, ser alterada por força de circunstâncias e tendo em vista as peculiaridades de cada caso concreto e o interesse das partes, presente, ademais, a regra do artigo 620, CPC.
Dez anos depois, ao julgar o Recurso Especial 262.158, do Rio de Janeiro, o entendimento se mantinha. A discussão era sobre a nomeação de títulos da dívida pública estadual indicada pelo devedor para penhora como pagamento de cotas de condomínio. Ante a recusa do condomínio em receber, o juiz de primeiro grau determinou a constrição sobre o imóvel indicado pelo exeqüente. O devedor protestou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro negou provimento ao agravo. Ele, então, recorreu, ao STJ.
Após examinar o caso, a Quarta Turma negou provimento ao recurso especial. "As razões apresentadas pelo credor, embora apenas na contraminuta do agravo, justificam a recusa dos títulos de dívida pública, tanto pela dificuldade de sua liquidez, quanto pela insuficiência do seu valor, e também pela existência de outros bens, no caso o imóvel, capazes de solver a dívida", considerou, na ocasião, o ministro Sálvio de Figueiredo Teixeira, relator do caso.
Em 2005, ao julgar o recurso especial 725.587, de uma empresa de indústria e comércio de têxteis, do Paraná, contra a Fazenda Nacional, a tese se consolidava. A Primeira Turma não conheceu do recurso especial e manteve a decisão do Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF 4), que corroborava o entendimento do STJ. "Quando da apreciação de bem nomeado à penhora, deve o magistrado considerar o crédito da Fazenda Nacional e a situação do bem oferecido, uma vez que o desiderato do feito executivo é a satisfação da exeqüente", afirmou o TRF4. "Correta a rejeição do bem nomeado à penhora (máquina de costura industrial) até manifestação da exeqüente, por se tratar de objeto de difícil alienação".
O relator do recurso especial, ministro Teori Zavascki, não conheceu do recurso especial. "No caso concreto, o que pretende a recorrente é quebrar a ordem legal de nomeação de bens porque isso é mais conveniente aos seus interesses", afirmou, na ocasião. "Ora, o art. 620 do CPC não ampara nem pode amparar tal espécie de pretensão, pois acarretaria, na prática, a completa inutilidade da gradação legal dos bens penhoráveis", asseverou.
Ao julgar o recurso especial 299.439, em 2008, a questão estava mais do que pacificada. "Em relação à fase de execução, se é certo que a expropriação de bens deve obedecer à forma menos gravosa ao devedor, também é correto afirmar que atuação judicial existe para satisfação da obrigação inadimplida", considerou o ministro Luiz Felipe Salomão, relator do caso.
Ao votar pelo não conhecido do recurso, ele acrescentou: "conforme precedentes da corte, a ordem legal estabelecida para a nomeação de bens à penhora não tem caráter absoluto, podendo o magistrado recusar a nomeação de títulos da dívida pública de difícil e duvidosa liquidação, para que esta recaia em dinheiro ou outros bens de melhor liquidez", concluiu.
Trata-se de um mecanismo de superior eficácia, de aplicação universal, e disso são exemplos a figura do patrimônio autônomo para negócios específicos, regulado pelo Código Civil italiano, e a "operação de fidúcia" do direito francês. A afetação patrimonial confere uma inigualável segurança jurídica e econômica aos investidores e credores do negócio específico, na medida em que limita os riscos do investimento às forças do ativo do empreendimento e o afasta dos riscos do patrimônio geral da empresa tomadora dos recursos. O patrimônio de afetação tem vida própria, que assegura o prosseguimento do negócio com autonomia, mesmo em caso de falência da empresa que o instituiu, ressalvados, naturalmente, casos de fraude.
A Lei nº 11.908, entretanto, na contramão dessa moderna política legislativa, limitou-se a exigir a constituição de uma sociedade de propósito específico (SPE) para cada empreendimento financiado, como se isso prevenisse eficazmente os riscos do negócio. Ora, a SPE nada mais é do que uma sociedade empresária como outra qualquer, de modo que, se falir, arrastará consigo os credores para uma longa, burocrática e paciente peregrinação judicial.
Na afetação não há esse risco, pois os artigos 31A a 31F da Lei nº 4.591, de 1964, com a redação dada pelo artigo 53 da Lei nº 10.931, exclui o empreendimento dos efeitos da falência da empresa, assegura o prosseguimento do negócio e o pagamento dos credores a ele vinculados. Tudo extrajudicialmente, sem intervenção judicial.
Não há dúvida de que a SPE é útil na estruturação de parcerias, tal como o consórcio de empresas para joint ventures, mas é ilusória a crença de que possa assegurar a incolumidade do empreendimento e seu prosseguimento em caso de desequilíbrio patrimonial. É que o caso da incorporação imobiliária é especial, inclusive por envolver a economia popular e o interesse dos adquirentes de imóveis na planta. Por isso é que a Lei nº 10.931 criou um mecanismo próprio de prevenção de risco e estabeleceu procedimentos específicos que asseguram a continuação da obra independentemente de intervenção judicial, mesmo em caso de falência ou recuperação judicial da empresa incorporadora.
Os procedimentos são simples e desburocratizantes: constitui-se a afetação por simples averbação no registro de imóveis e controla-se o empreendimento mediante relatórios periódicos. O empreendimento afetado é incomunicável por definição legal, circunstância que lhe confere eficácia superior a qualquer outra garantia, pois a incorporação permanece blindada contra riscos de constrição por dívidas do patrimônio geral da empresa incorporadora, inclusive em caso de falência. Nesse caso, o artigo 31F da Lei nº 4.591 confere poderes a uma comissão de representantes dos adquirentes para prosseguir a obra e para outorgar as escrituras aos adquirentes, firmando-as juntamente com a instituição financiadora da obra. Tudo independentemente de intervenção judicial.
A extrajudicialidade e a implementação dos procedimentos diretamente pelos credores conferem uma extraordinária celeridade na retomada da obra e recuperação do crédito. Tal é a eficácia da afetação que a Lei de Falências e Recuperação de Empresa assimilou-a incondicionalmente e ratificou de modo explícito a imunidade da incorporação contra os efeitos da falência, corroborando a prevalência da lei especial e consolidando a estruturação legal que assegura a continuação da obra livre dos efeitos da falência e mediante procedimentos extrajudiciais, conforme prevê o inciso IX do artigo 119 da Lei nº 11.101, de 2005. Diversa é a situação na SPE, na qual não são admitidas medidas extrajudiciais para esses fins. Sua eventual falência opera-se exatamente como a de qualquer outra sociedade empresária, submetendo o negócio a todos os entraves próprios do processo falimentar.
No momento em que, em meio à devastadora crise atual, o governo se dispõe a liberar recursos públicos para o financiamento da produção imobiliária, é útil lembrar que, entre os fatos do passado recente que motivaram a lei da afetação, estão a debacle do sistema de refinanciamento do Banco Nacional da Habitação, extinto em 1986, os danosos efeitos da falência da maior construtora do país, na década de 1990, e o enunciado da Súmula nº 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ), pela qual a hipoteca constituída pela incorporadora em favor da financiadora, para garantia do financiamento da construção, não produz efeito em relação dos promitentes compradores de apartamentos. Esquecer essas lições e aplicar recursos públicos sem o mecanismo próprio de prevenção de riscos nas incorporações imobiliárias é uma temeridade. Afinal, gato escaldado tem medo até de água fria.
* Melhim Namem Chalhub é advogado, professor e autor dos livros "Direitos Reais", pela editora Forense, e "Da Incorporação Imobiliária" e "Negócio Fiduciário", pela editora Renovar.
(Jornal Valor Econômico, Seção Legislação & Tributos, 10/03/2009)
É possível a cobrança de aluguéis em atraso e demais encargos contratuais até a data da efetiva desocupação por parte de inquilino que abandonou o imóvel, mas lá deixou seus pertences, de forma a impedir a sua retomada pela locadora. Esse foi o entendimento da Quinta Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso para manter sentença de Primeiro Grau que deferiu ação de despejo com pedido de desocupação do imóvel e cobrança dos aluguéis não pagos até a data da desocupação. O caso ocorreu no município de Primavera do Leste (239 km de Cuiabá).
De acordo com os autos, o contrato de locação do imóvel foi firmado pelo período de seis meses, com início em setembro de 2000 e término em fevereiro de 2001, com valor mensal de R$ 400. No entanto, o inquilino permaneceu no imóvel após o término do contrato, pagando os aluguéis vencidos apenas até fevereiro de 2001, sendo este o fato gerador da inadimplência. Em face disso, a locadora propôs ação de despejo, tendo o mandado de imissão de posse sido expedido em setembro de 2003. Por várias vezes a oficial de Justiça tentou cumprir a medida, porém não teve êxito, porque havia no imóvel objetos de propriedade do inquilino e que não foram retirados por falta de um depósito público para recebê-los.
O cumprimento só foi concluído em janeiro de 2004, quando os bens abandonados foram depositados em favor do proprietário da casa, que decidiu alugar uma sala exclusivamente para guardar esses pertences, a um custo de R$ 250 mensais. Em sua defesa, o inquilino solicitou que a cobrança se restringisse somente aos aluguéis vencidos até o término do contrato, pois desocupou o imóvel há mais de oito anos, e não poderia arcar com o pagamento dos aluguéis após a sua saída, até porque o proprietário do imóvel já vinha recebendo aluguéis de outro inquilino durante esse período.
No entendimento do relator da Apelação 134808/2008, juiz substituto de Segundo Grau José Mauro Bianchini Fernandes, o locatário impediu a retomada do imóvel por parte do proprietário, já que não o desocupou oficialmente, visto que deixou todos os seus pertences no local. Sendo assim, de acordo com o magistrado, a cobrança de aluguéis e demais encargos é devida até a data da efetiva desocupação (janeiro de 2004).
"É justa a condenação do locatário no pagamento dos aluguéis referentes aos meses que ocupou o imóvel com seus pertences, das despesas de água, luz, esgoto e condominiais, e dos aluguéis provenientes da locação de outro imóvel pela autora para a guarda dos bens deixados pelo réu no imóvel", salientou o relator em seu voto. Acompanharam esse posicionamento os desembargadores Sebastião de Moraes Filho (primeiro vogal) e Carlos Alberto da Rocha (segundo vogal).
Julgado na última sessão da 5ª Turma Cível o Agravo de Instrumento nº 2009.026711-9, de relatoria do Des. Sideni Soncini Pimentel. Após o julgamento ter sido adiado pelo pedido de vista do 1º vogal e posteriormente do 2º vogal, o recurso foi provido por unanimidade, no termos do voto do 2º vogal, Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva.
A questão em pauta tratava do pedido de adjudicação de bem que é objeto de herança. A 5ª Turma do TJMS admitiu a expedição de carta de adjudicação em favor de cessionário, antes da conclusão do inventário.
Conforme o voto do 2º vogal, que prevaleceu por ser mais abrangente, o procedimento do inventário se desdobra em dois momentos: aquele quando se inicia o processo e vai até a homologação do cálculo do imposto e, por último, a fase da partilha propriamente dita. No entendimento do Des. Luiz Tadeu Barbosa Silva, se a fase de inventário está praticamente concluída é possível admitir a adjudicação de bem, com a concordância dos herdeiros.
O desembargador lembrou que nos últimos anos a aplicação prática do direito da família e do direito sucessório tem evoluído consideravelmente, citando a possibilidade de realizar separação ou divórcio consensual em cartório extrajudicial e também o próprio inventário e partilha pode ser feito no extrajudicial. Desta forma, é necessário acompanhar a evolução, concluiu o magistrado.
No presente caso, apontou o desembargador, "haveria prejuízo ao processo ou ao erário a expedição de carta de adjudicação de um dos imóveis, com a aquiescência de todos os herdeiros, continuando o andamento normal do inventário para sua segunda fase, ou seja, a fase de partilha sobre os demais bens? A resposta deve ser negativa".
Outro ponto apontado foi a existência de duas formas de cessão de direitos hereditários. Na primeira, o cessionário adquire os direitos hereditários sem a discriminação ou individualização do bem adquirido, noutro caso, ele adquire determinado bem, "ou o adquire de todos os herdeiros (que é o caso dos autos) ou com o consentimento de todos eles", apontou o Des. Luiz Tadeu.
No voto, o 2º vogal salientou que caso em questão inexiste ônus que possa comprometer o espólio, "juntadas as negativas e recolhidos os impostos, tenho como possível a adjudicação do bem ao cessionário, porquanto diante de pessoas capazes, que não impugnaram a cessão, quando poderiam tê-lo feito", conforme consta nos autos do processo. O magistrado acrescentou ainda que em casos semelhantes, esta tem sido a recomendação da jurisprudência de outros tribunais estaduais e do STJ.
Portanto, o recurso foi provido para determinar, após a juntada das certidões negativas e recolhimento dos impostos, que seja o imóvel objeto de herança adjudicado ao cessionário, prosseguindo o inventário quanto a partilha dos demais bens.
Há legitimidade passiva, para a ação de execução, do cônjuge do devedor de cédula rural com garantia hipotecária. O entendimento é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar improcedentes os embargos à execução ajuizados por Leodarcy Angelieri.
Leodarcy embargou a execução ajuizada pelo Banco do Brasil S/A, alegando que a cédula rural hipotecária que aparelha a execução possui como contratante apenas seu marido, sendo que compareceu à assinatura do contrato apenas para renunciar à sua meação na garantia, para que a hipoteca recaísse sobre a totalidade do imóvel. Afirmou, portanto, que não é parte legítima para figurar no pólo passivo da execução.
O juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Três Lagoas (MS) julgou improcedentes os embargos, mas o Tribunal de Justiça do Estado reformou a sentença considerando que "a esposa do beneficiário da operação de crédito que intervém no instrumento apenas para anuir quanto à garantia hipotecária ofertada pelo marido não pode ser considerada devedora em ação de execução do mencionado título".
O Banco do Brasil recorreu, então, ao STJ sustentando que, tendo a esposa garantido a dívida também com sua meação em relação ao bem hipotecado, é imprescindível a sua participação na ação como executada, sob pena de nulidade do processo.
Para o relator do processo, ministro Luis Felipe Salomão, é imprescindível a participação da esposa na execução, uma vez que eventual penhora também atingirá sua meação, tendo em vista a concessão contratual realizada por esta.
Assim, o só fato de ter a esposa anuído em relação a sua meação, no contrato celebrado pelo outro cônjuge, contendo garantia hipotecária, a legitimaria para compor o pólo passivo da execução, afirmou o ministro.
Mas não é só. Segundo o ministro, ainda que se considere que a esposa não é devedora do contrato - mas somente pessoa que com ele anuiu -, a obrigatoriedade do litisconsórcio decorreria não necessariamente do título, mas da possibilidade de expropriação imobiliária.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça (22.02.2010)
Roberto Müller: O seu escritório é um dos dez maiores do País. Temos ouvido que o Brasil, depois da crise, consolidou-se como uma grande oportunidade de investimentos, tem atraído muito capital nacional e estrangeiro para projetos de infraestrutura, Copa do Mundo, Olimpíadas. Vocês, tendo percebido essa demanda, criaram equipes multidisciplinares formadas por juristas e advogados capazes de resolver todas as questões que envolvem um empreendimento de um investidor interessado nessas oportunidades?
Robertson Emerenciano: É isso mesmo. O Brasil é a bola da vez. Se não a única do mundo, certamente uma das melhores: é assim que o mundo tem olhado para o Brasil e é assim que os investidores têm olhado para o Brasil. De fato, já havia uma janela de oportunidades aqui, no Brasil, em função do próprio desenvolvimento de que o País necessitava. Havia demanda por melhorias em energia, infraestrutura, rodovias, portos, aeroportos. Isso já existia. Essa demanda não foi provocada por Copa do Mundo, por Olimpíadas ou por pré-sal. Já vinha acontecendo um programa de desenvolvimento pelo governo, já havia o programa PAC, o governo já havia destinado recursos e estabelecido obras prioritárias para esse momento. E esses dois eventos [a Copa do Mundo e, em seguida, o anúncio das Olimpíadas] só trouxeram reforço a essa demanda e a necessidade de realmente fazer. Porque isso vinha sendo feito, mas houve agora a destinação de recursos específicos, como o PAC da Copa, que destinou mais recursos para esses eventos, e a necessidade de realmente criar esse desenvolvimento. Porque até então ele vinha sendo alavancado pela demanda, pela necessidade, pelo esforço político, mas agora tem alguém para cobrar. E esse alguém para cobrar, particularmente em relação à Copa do Mundo, é a Fifa, que vai de fato homologar tudo aquilo que as cidades-sede precisam apresentar para realmente poderem receber os jogos.
Milton Paes: Como um escritório de advocacia consegue identificar essa demanda para o tipo negócio que vocês desenvolvem?
Robertson Emerenciano: A advocacia, hoje, é de fato um negócio. Para atuar nesses projetos e atender esse tipo de demanda, seja trabalhando para o governo, seja para o investidor, você precisa ter um grupo de advogados com diferentes tipos de conhecimentos e experiência em áreas diversas. Não é possível atender um projeto como esses com conhecimento de apenas uma área. E não é possível também um advogado conhecer tudo. O Direito é muito grande, é muito complexo. E, às vezes, por mais especialista que se seja não se consegue exaurir tudo do seu ramo. O que nós vimos foi a necessidade de criar grupos específicos para poder atuar neste momento em que há uma demanda que envolve diferentes conhecimentos. No projeto de ingresso de um investidor estrangeiro, por exemplo, você precisa de um advogado que conheça a constituição da companhia, um que conheça contratos, normas financeiras, que possa trabalhar com fundos de investimento, que conheça regulamentos do Banco Central e toda a estrutura que depois, uma vez implantada essa empresa, ela é como uma empresa brasileira e começa a ter outras demandas profissionais. Então, nós vimos a necessidade de criar grupos específicos destinados a atender essa necessidade deste momento especial que o País vive.
Theo Carnier: A maior demanda é do investidor estrangeiro?
Robertson Emerenciano: Sim. Hoje, há uma procura por Brasil - e não necessariamente apenas por conta da Copa do Mundo ou das Olimpíadas: é Brasil. Muitas empresas têm clientes aqui, mas nunca se preocuparam em ter operações locais e, agora, essas operações passam a ser mais relevantes porque o Brasil está em um momento de desenvolvimento. Então as empresas estrangeiras chegam à conclusão de que "olha, eu preciso ter um escritório no Brasil, preciso ter uma operação local. Ou, "eu preciso produzir no Brasil" porque não está mais valendo a pena exportarmos para o Brasil. Preciso de produção local porque meu competidor está no Brasil. Então, há uma procura por esses fornecedores, de uma maneira geral, das empresas brasileiras em geral, há a presença de fundos de investimento que estão se instalando no Brasil: cada vez mais os fundos têm representação aqui. Há bancos de investimento que estão se instalando no Brasil. E aí outros fornecedores relacionados a eventos e à área de infraestrutura e outros movimentos, que se aceleraram nestes últimos meses, são os relacionados a petróleo e gás. O anúncio do pré-sal colocou uma luz vermelha, nas empresas e nos fundos relacionados à área de petróleo e gás, da necessidade de estar presente no Brasil. Porque eles vão se relacionar com os departamentos públicos e políticos, com a Petrobras, com toda a cadeia envolvida com extração, produção e desenvolvimento do pré-sal. O último movimento é o da cadeia de óleo e gás que hoje está se instalando no Brasil.
Roberto Müller: É um atendimento integrado, em todos os níveis?
Robertson Emerenciano: Exatamente. Fazemos um único ponto de contato, o cliente nacional ou internacional irá conversar com um único advogado, e, dentro do escritório, nós o distribuímos para diferentes profissionais, de acordo com a especialidade. Ele tem uma equipe dedicada, mas apenas uma referência exclusiva para o atendimento. Até porque em um primeiro momento não é possível detectar onde a demanda vai parar. Por exemplo, atendemos um grupo espanhol que quer participar das privatizações de aeroportos no Brasil. Eles sabem que é difícil entrar sozinho, por isso as empresas estrangeiras estão procurando alianças e joint ventures com as empresas brasileiras. Nós somos contatados inicialmente para procurar um parceiro local que tenha relacionamento, experiência. O cliente tem os recursos porque opera aeroportos no mundo inteiro, mas ele sabe que se abrir uma porta aqui sozinho, terá muita dificuldade. A segunda fase é fazer os contratos dessa aliança, depois, estabelecer-se no Brasil, participar da licitação... em cada um desses momentos, é necessário um advogado diferente.
Roberto Müller: Vocês têm advogados em todas as áreas?
Robertson Emerenciano: Temos profissionais em todas as áreas, de infraestrutura, societário, administrativo, nosso escritório tem 270 advogados, 7 filiais no Brasil, temos uma série de conexões internacionais que nos permitem dar atendimento não só para o que entra, como também para o que sai. Também há um movimento de saída das empresas brasileiras: o Brasil ficou muito tempo fechado, atendendo o mercado interno. A concorrência internacional fez com que as empresas brasileiras tivessem de sair. Há um movimento de investimento fora. Começou em alguns segmentos, foi fortalecido com o setor de construção civil, que assumiu obras em vários países, e as maiores construtoras do mundo estão aqui com experiência em obras públicas, porque o governo só contratava empresas brasileiras. Hoje, para construir barragens, grandes pontes, mover rios de lugar, as empresas brasileiras são as mais capacitadas. Elas estão presentes em Angola, outros países da África, Iraque, Kwait, Abu-Dhabi. Esse movimento foi seguido pelas indústrias de carnes, que compraram operações na Argentina, no Uruguai, não existe mais frigorífico argentino nem uruguaio: são todos brasileiros. Eles também compraram operações na Itália, nos Estados Unidos.
Roberto Müller: Vocês também participam dessa retomada do mercado de capitais, do mercado de ações?
Robertson Emerenciano: Sim, participamos também. Não só do mercado de ações, mas do mercado de fusões e aquisições em geral. O Brasil vinha em um momento acelerado de abertura de capital e também em um processo muito acelerado de fusões e aquisições. Muitas empresas pequenas, médias e grandes estavam sendo compradas por empresas nacionais ou por grandes grupos estrangeiros. Um processo de aquisição de muitas empresas familiares também, nós acompanhamos esse movimento todo. Depois, com a crise, isso parou e algumas operações que estavam em curso foram interrompidas. Mas durante o período de crise o mercado continuou a se movimentar nos bastidores, as conversas continuaram a ocorrer, apenas aguardando o momento de retomada do investimento. Agora que o dinheiro começa a aparecer de novo nos bancos, nos fundos e no capital das empresas, os processos de fusão e aquisição retomaram. Nós temos uma área de fusões e aquisições que vivenciou esse momento de retomada. Há uma grande procura por empresas focadas em produto e mercado interno. Os investidores procuram opções voltadas a esse público e há também o movimento de consolidação do próprio mercado. As empresas sabem que para atender a escala que o Brasil exige precisa ter mais porte e que isso se faz de uma maneira consolidada. Então, hoje há consolidação no setor de alimentos, no de transportes, de revestimentos cerâmicos e em vários setores em que as empresas querem atuar conjuntamente.
Theo Carnier: Uma questão que você não abordou ainda: o direto ambiental, que é um assunto muito em voga também. Qual a demanda hoje nesse segmento?
Robertson Emerenciano: Direito ambiental teve um boom, logo que as primeiras leis ambientais surgiram, no momento de grande impacto nas empresas. As empresas se adaptaram às leis ambientais, ou seja, aprenderam a conviver com isso. Mas agora é um outro momento do direito ambiental. O primeiro momento são essas obras novas. Para elas, dentre os profissionais que integram nosso time, há especializados em infraestrutura, em Copa do Mundo, pré-sal, e também advogados em direito ambiental. E tem alguns impactos na homologação de obras novas, projetos novos, no licenciamento ambiental e tudo isso pode ser um entrave ao projeto. Então, o advogado da área ambiental entra desde o início desse momento. E a gente tem também alguns conflitos, muitas vezes com o Ministério Público: ele defende, certamente, o direito dele de discutir as obras, discutir os impactos, a necessidade dos laudos e tudo mais. Há projetos que ficam parados. Nós temos um empreendimento no Norte, um , de frente à praia, que está parado desde 2005. Subiram três torres, são 700 apartamentos. E aí tem a ação do Ministério Público, achando que tudo lá está equivocado, há uma discussão judicial em curso e está tudo parado. Então o advogado ambiental entra, sim, nesse processo. E há ainda o segundo momento, em que essas novas leis e novas diretrizes identificaram muitos casos de contaminação ambiental. Então, hoje, as empresas que não se adaptaram, que tiveram problemas, vivem questões seriíssimas de contaminação do solo. Aqui nesta faixa do rio Pinheiros, há várias áreas com contaminação ambiental, com questões muito difíceis de serem resolvidas. A responsabilidade ambiental é objetivo: quem compra responde pelo que está embaixo da terra. Há muitas transações feitas nessa região que tem problemas de contaminação ambiental, e elas são muito difíceis de serem resolvidas. E remediar uma área contaminada é algo que custa muito dinheiro.
Milton Paes: Ainda sobre a questão de identificar demandas, diante de oportunidades. Hoje o foco de discussão de Campinas, onde nasceu o escritório, é a questão da ampliação do aeroporto de Viracopos, é a questão do trem de alta velocidade. E, falando dessas questões, o que vocês do escritório identificaram dessa possível demanda desses dois pontos extremamente importantes para a região metropolitana de Campinas?
Robertson Emerenciano: Eu posso citar algumas demandas bem específicas lá e que hoje são atendidas. Uma delas é, sem dúvida, a ampliação do Aeroporto de Viracopos, que deve se transformar em um grande aeroporto de passageiros, com consequente aumento no volume de cargas. Isso gira toda a cadeia de fornecimento da região. Há empresas com capacidade de atendimento, além daquelas que virão de outros locais para atender. A questão do aeroporto tem gerado questões relacionadas a desapropriação de terras, aos acessos que serão feitos para chegar ao aeroporto, treinamento de pessoas, mão de obra qualificada que isso tudo vai demandar, todas as questões de zoneamento que tem ali em volta. Tudo isso hoje é uma demanda relacionada ao Aeroporto de Viracopos. Aí chegamos às questões que envolvem o nível federal, que são as licenças para as novas companhias, as homologações que precisam ser feitas na Anac, a instalação das empresas que vão atender esse processo todo e, em adição a isso, uma eventual privatização do aeroporto. Viracopos, mais Guarulhos, o aeroporto do Rio de Janeiro e o daqui, Congonhas, estão no pacote para serem privatizados. E esta é a próxima demanda. O movimento em volta do trem-bala também tem gerado questões locais e isso envolve a região metropolitana de Campinas, que tem 19 municípios e cujos prefeitos estão se organizando para levar seu pleito ao governo federal. Há várias questões a serem resolvidas, como o trajeto, o investimento, a exploração do retorno disso tudo. E essas são questões que também vão afetar a economia da região. O trem-bala vai trazer desenvolvimento. Nós temos empresas que já se instalaram lá por isso: uma grande fabricante de trens da Espanha, que já arrendou uma área e se instalou em Campinas com o objetivo de fornecer equipamentos para esse projeto do trem-bala. E isso tem atraído não só essas demandas, como a instalação de empresas que querem estar próximas desse polo de desenvolvimento. Campinas deve se tornar um grande centro logístico, pela ligação de trem, aeroporto e as rodovias que cruzam o estado passando por ali. Há uma grande procura por terras, para aquisição de áreas do entorno, construção de galpões, arrendamento de áreas ligadas à expansão da cidade de Campinas que nós temos visto em nosso escritório de lá.
Newsletter
Compartilhe:
Feeds Localizador Imobiliario